Tantièmes et charges de copropriété

Que sont les tantièmes de copropriété ?

Les tantièmes sont la quote-part des parties communes attachée à chaque lot. Dans une copropriété, chaque lot réunit une partie privative et cette quote-part ; on l'exprime le plus souvent en millièmes ou en dix-millièmes de l'ensemble.

À défaut de précision dans les titres, la loi dit comment la fixer : elle est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, telle qu'elle résulte de sa consistance, de sa superficie et de sa situation lors de la création de la copropriété, sans égard à son utilisation (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Un grand appartement pèse donc plus qu'une cave, quel qu'en soit l'usage.

Les tantièmes servent à deux choses : payer les charges et voter. En assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d'autant de voix que de tantièmes de parties communes (article 22).

Où trouver les tantièmes de son lot

Les tantièmes figurent dans l'état descriptif de division et dans le règlement de copropriété. L'état descriptif numérote les lots, les décrit et leur attribue leur quote-part de parties communes. Le règlement, lui, fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges, avec les éléments et la méthode qui ont servi au calcul (article 10).

Un même lot peut donc avoir plusieurs chiffres : ses tantièmes généraux, et des tantièmes propres à l'ascenseur, au chauffage ou à un bâtiment. Le syndic détient ces documents, et le règlement est publié au service de la publicité foncière.

Calculer sa part des charges : un exemple

La part d'un lot se calcule en multipliant la dépense par ses tantièmes, puis en divisant par le total des tantièmes de la catégorie. Prenons un lot de 120/10 000 et une dépense de 50 000 € répartie selon les tantièmes généraux :

50 000 € × 120 ÷ 10 000 = 600 €.

Si la même copropriété vote un budget prévisionnel de 40 000 €, la part annuelle de ce lot est de 480 €, et chaque provision trimestrielle de 120 €. Pour une dépense répartie selon une autre grille, comme l'ascenseur, on refait le calcul avec les tantièmes de cette grille.

Charges générales et charges spéciales

La loi distingue deux catégories de charges, qui ne se répartissent pas de la même façon (article 10). Les charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, se paient selon les tantièmes de l'article 5. Les charges spéciales, entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, se paient selon l'utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot, lorsqu'elles ne sont pas individualisées.

Le classement exact de chaque dépense dépend toujours du règlement de copropriété : c'est lui qui fixe la grille. Quand il met certaines dépenses à la charge de quelques copropriétaires seulement, il peut prévoir que ces copropriétaires votent seuls les décisions qui concernent ces dépenses, avec des voix proportionnelles à leur participation (article 10).

Modifier la répartition des charges

En principe, la répartition des charges ne se modifie qu'à l'unanimité des copropriétaires (article 11). Une exception : quand l'assemblée décide, à la majorité prévue par la loi, des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition, elle peut modifier à la même majorité la répartition que cette décision rend nécessaire.

Un copropriétaire peut aussi demander au tribunal de réviser la répartition (article 12). Il le peut si la part de son lot est supérieure de plus d'un quart, ou celle d'un autre lot inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à ce que donnerait une répartition conforme à l'article 10. L'action s'exerce dans les cinq ans de la publication du règlement au fichier immobilier, ou dans les deux ans de la première vente du lot depuis cette publication. Si elle est fondée, le tribunal fixe la nouvelle répartition.

Le budget prévisionnel et les provisions

Les dépenses courantes sont payées par un budget prévisionnel, voté chaque année par l'assemblée générale (article 14-1). Il couvre la maintenance, le fonctionnement et l'administration des parties communes et des équipements communs. Le syndic l'établit en concertation avec le conseil syndical et le soumet au vote (article 18). L'assemblée qui le vote se réunit dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Chaque copropriétaire verse des provisions égales au quart de sa part du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre. L'assemblée peut fixer d'autres modalités ou une autre période. Voir aussi l'assemblée générale, qui vote le budget, et le conseil syndical, avec qui le syndic l'établit.

L'approbation des comptes et la régularisation

Les comptes de l'exercice sont approuvés par l'assemblée générale : le syndic établit les comptes du syndicat et leurs annexes, puis les soumet à son vote (article 18).

Les provisions ne sont que des avances : les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part (article 45-1 du décret du 17 mars 1967). L'écart entre les provisions versées et les dépenses réelles est donc régularisé : un trop-perçu revient au copropriétaire, un manque lui est réclamé. En cas de vente, ce trop ou moins perçu, révélé par l'approbation des comptes, est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation (article 6-2 du décret).

Les travaux hors budget et le fonds de travaux

Les travaux ne font pas partie du budget prévisionnel : ils sont votés à part, et leur coût est appelé selon les modalités fixées par l'assemblée générale (article 14-1, II). Le décret en donne la liste : travaux de conservation ou d'entretien autres que la maintenance, travaux d'amélioration, études techniques comme les diagnostics (article 44 du décret).

Dans un immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat constitue en outre un fonds de travaux au terme de dix ans après la réception des travaux de construction (article 14-2-1). La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, quand un plan pluriannuel de travaux a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. Avec un budget de 40 000 €, le minimum est de 2 000 € par an, soit 24 € pour le lot de 120/10 000. Chacun y contribue selon les mêmes modalités que les provisions du budget. Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur d'un lot.

Les charges impayées

Une provision impayée peut rendre exigible tout le reste de l'année (article 19-2). Si une provision n'est pas payée à sa date et qu'une mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles, de même que les sommes restant dues pour les exercices précédents après l'approbation des comptes. La même règle s'applique aux cotisations du fonds de travaux.

Ce que le propriétaire bailleur récupère sur son locataire

Les charges qu'un bailleur peut récupérer sur son locataire sont fixées par une liste, celle du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle comprend notamment :

• pour l'ascenseur, l'électricité, l'exploitation, l'entretien courant et les menues réparations ;
• pour l'eau et le chauffage collectif, l'eau, le combustible ou l'énergie, l'exploitation, l'entretien courant et les menues réparations des installations ;
• la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ;
• les dépenses de gardien, à hauteur de 75 % s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, de 40 % s'il n'assure que l'une des deux tâches (article 2 du décret).