L'assemblée générale de copropriété

À quoi sert l'assemblée générale ?

L'assemblée générale prend les décisions du syndicat des copropriétaires : « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires » (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic les exécute, sous le contrôle du conseil syndical.

Elle approuve les comptes, vote le budget, décide des travaux, désigne le syndic et élit le conseil syndical. Elle ne décide valablement que des questions inscrites à l'ordre du jour ; elle peut discuter d'autres sujets, sans les voter (article 13 du décret du 17 mars 1967). Pour la situer parmi les autres acteurs, voir la copropriété, définition et fonctionnement.

Quand se réunit-elle ?

L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an, sur convocation du syndic (article 7 du décret).

Une assemblée demandée par les copropriétaires

Le syndic doit aussi convoquer une assemblée à la demande du conseil syndical, ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf si le règlement prévoit un seuil plus bas (article 8 du décret). Si le syndic, mis en demeure, ne convoque pas pendant plus de huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée.

Un copropriétaire seul peut également demander la tenue, à ses frais, d'une assemblée pour des questions qui ne concernent que ses propres droits ou obligations (article 17-1 AA de la loi).

La convocation et l'ordre du jour

La convocation est notifiée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement (article 9 du décret). Elle indique le lieu, la date, l'heure, l'ordre du jour question par question, et où consulter les pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance y est joint.

Par voie électronique ou par courrier

Depuis le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, les notifications se font en principe par voie électronique : lettre recommandée électronique, ou procédé d'un prestataire de services de confiance qualifié (article 64 du décret). Le copropriétaire qui préfère le papier peut demander à tout moment à les recevoir par lettre recommandée avec avis de réception (articles 64-1 et 64-4) ; chaque convocation rappelle ce choix (article 64-2). La convocation peut aussi être remise contre récépissé ou émargement (article 64-3).

Les documents joints

Certains documents doivent être notifiés au plus tard avec l'ordre du jour, sans quoi la décision n'est pas valable (articles 11 et 13 du décret). Parmi eux :

• l'état financier et le compte de gestion général, avec le comparatif de l'exercice précédent ;
• le projet de budget, avec le comparatif du dernier budget voté ;
• les conditions essentielles des contrats, devis ou marchés proposés ;
• pour désigner le syndic, le ou les projets de contrat, avec leur fiche d'information ;
• les projets de résolution des questions qui l'exigent, dont celles des articles 25 et 26 de la loi.

Faire inscrire une question

À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic des questions à inscrire à l'ordre du jour (article 10 du décret). Elles sont portées à la prochaine assemblée, ou à la suivante si la demande arrive trop tard. Le demandeur joint le projet de résolution quand il est exigé, et, pour des travaux qu'il veut faire à ses frais sur les parties communes, un document précisant leur implantation et leur consistance.

Le déroulé de la séance

En début de séance, l'assemblée désigne son président et, s'il le faut, un ou plusieurs scrutateurs (article 15 du décret). Le syndic assure le secrétariat, sauf décision contraire. Le syndic, ses proches et ses préposés ne peuvent ni présider l'assemblée ni recevoir de mandat (article 22 de la loi).

Une feuille de présence, papier ou électronique, indique pour chaque copropriétaire son nombre de voix et s'il est présent, représenté, à distance ou s'il a voté par correspondance (article 14 du décret). Les présents l'émargent ; le président de séance la certifie exacte.

Comment voter

Chaque copropriétaire a autant de voix que de tantièmes de parties communes, et vote en personne, à distance, par correspondance ou par un mandataire (articles 17-1 A et 22 de la loi). Celui qui détient plus de la moitié des voix voit les siennes réduites à la somme des voix des autres. Le calcul des tantièmes est détaillé dans tantièmes et charges de copropriété.

À distance

On peut participer par visioconférence ou par tout autre moyen électronique qui permet de s'identifier (article 17-1 A de la loi), selon les moyens que l'assemblée a choisis (article 13-1 du décret). Il faut en informer le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion (article 13-2 du décret).

Par correspondance

On vote avant l'assemblée avec le formulaire réglementaire (article 17-1 A de la loi), que le syndic doit recevoir au plus tard trois jours francs avant la réunion ; envoyé par email à l'adresse qu'il a indiquée, il est présumé reçu le jour de l'envoi (article 9 bis du décret). Il ne compte pas si le copropriétaire, ou son mandataire, est présent (article 14-1 du décret). Si une résolution est amendée en séance, qui avait voté pour par correspondance est assimilé à un défaillant pour cette résolution.

Par un mandataire

Un mandataire reçoit trois délégations au plus, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % des voix du syndicat ; il peut subdéléguer si le mandat ne l'interdit pas (article 22 de la loi).

Les majorités de l'assemblée générale

Chaque décision se prend à la majorité que la loi lui attribue : plus elle engage la copropriété, plus la majorité est exigeante. Deux passerelles, aux articles 25-1 et 26-1, permettent un second vote immédiat quand le premier a échoué de peu.

À aucune majorité, l'assemblée ne peut imposer à un copropriétaire de changer la destination de ses parties privatives (article 26 de la loi).

Le procès-verbal de l'assemblée

Le procès-verbal consigne les décisions : le président, le secrétaire et les scrutateurs le signent à la fin de la séance ou dans les huit jours (article 17 du décret). Sous chaque question, il donne le résultat du vote et le nom et les voix des opposants, des abstentionnistes et des défaillants ; il note les réserves sur la régularité des décisions. La feuille de présence y est annexée, et il est porté sur un registre spécial, qui peut être électronique.

Le syndic le notifie, sans ses annexes, aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le mois qui suit l'assemblée (article 42 de la loi). Les convocations et les procès-verbaux restent les seuls actes qui font foi ; le syndic exécute ensuite les décisions, sous le contrôle du conseil syndical.

Contester une décision d'assemblée générale

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision devant le tribunal, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi). Passé ce délai, la décision s'impose à tous. Pendant ces deux mois, sauf urgence, l'exécution des travaux décidés aux majorités des articles 25 et 26 est suspendue.