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La copropriété, mode d'emploi

Définition, lots, assemblée, syndic, charges : les règles de la loi du 10 juillet 1965, expliquées et sourcées, article par article.

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Mis à jour le · Par l'équipe de co-propriete.fr · Lecture : 11 minutes

Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Une copropriété est un immeuble bâti, ou un groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. La loi du 10 juillet 1965 s'applique d'office à tout immeuble à usage total ou partiel d'habitation ainsi divisé (article 1) : il n'y a rien à adopter. Ses règles sont d'ordre public : une clause du règlement qui les contredit est réputée non écrite (article 43).

Le lot en est l'unité. Il comporte obligatoirement une partie privative — un appartement, une cave, une place de parking — et une quote-part des parties communes. On n'achète donc jamais seulement « un appartement » en copropriété : on achète un lot, avec sa part de l'escalier, de la toiture et du terrain.

Une copropriété n'est pas forcément un immeuble collectif : des maisons qui partagent une voirie, un jardin ou une piscine peuvent aussi l'être ; on parle alors de copropriété horizontale. Les chiffres clés 2025 de l'Anah comptent 626 583 copropriétés immatriculées au registre national.

Parties privatives, parties communes

Ce qui est à vous seul, ce qui est à tous, et les deux nuances qui reviennent souvent.

Les parties privatives

Elles sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Il en dispose librement, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble (article 9).

Les parties communes

Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (article 3). Dans le silence des titres, la loi y range le sol, les cours, les jardins, le gros œuvre, les équipements communs et leurs canalisations, les locaux des services communs, les passages et les couloirs.

Deux nuances

  • Les parties communes spéciales, propres à un bâtiment ou à une cage d'escalier, dont seuls certains copropriétaires paient l'entretien (article 6-2).
  • Les parties communes à jouissance privative, comme un jardin ou une terrasse dont un seul copropriétaire a l'usage, mais qui restent communes (article 6-3) : selon le règlement, leur gros entretien peut rester à la charge de la copropriété.

Le règlement et l'état descriptif

Le règlement de copropriété fixe la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance, l'administration des parties communes (article 8) et la part de chaque lot dans chaque catégorie de charges. L'état descriptif de division numérote les lots, les décrit et leur attribue leurs tantièmes ; il est souvent inclus dans le règlement, et publié au service de la publicité foncière.

S'y ajoutent les documents que tient le syndic : carnet d'entretien, fiche synthétique, procès-verbaux des assemblées et comptes. Un syndic professionnel doit les rendre accessibles en ligne, sur un accès sécurisé (article 18).

Qui décide, qui exécute

La loi sépare celui qui décide, celui qui exécute et celui qui contrôle : les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale, et leur exécution est confiée à un syndic, sous le contrôle d'un conseil syndical (article 17).

  • Le syndicat des copropriétaires

    Tous les copropriétaires, ensemble. Une personne morale qui conserve l'immeuble et administre les parties communes (article 14).

  • L'assemblée générale décide

    Budget, comptes, travaux, désignation du syndic et du conseil syndical.

  • Le syndic exécute

    Il administre l'immeuble, tient les comptes et représente le syndicat.

  • Le conseil syndical contrôle

    Des copropriétaires élus, qui assistent le syndic et contrôlent sa gestion (article 21).

Dans l'espace, chacun a sa place : les habitants signalent et s'informent, le conseil syndical et le syndic suivent les mêmes sujets, et le syndic voit toutes ses résidences sur un tableau de bord, sans rien payer. Essayez la démo dans le rôle de votre choix, sans compte :

Copropriétaire Locataire Présidente du conseil syndical Syndic

Le syndic et le conseil syndical

Le syndic

L'assemblée générale désigne le syndic à la majorité de l'article 25, pour trois ans au plus (article 28 du décret de 1967). Toute copropriété en a un. Ce peut être un professionnel, titulaire d'une carte professionnelle, ou un copropriétaire bénévole ; la copropriété peut aussi s'organiser en syndicat coopératif.

Le rôle du syndic en détail

Le conseil syndical

Ses membres sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, et il élit son président. Il assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne son avis sur toute question qui concerne le syndicat. Quand l'assemblée doit désigner le syndic, il met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf dispense votée par l'assemblée. S'il compte au moins trois membres, l'assemblée peut lui déléguer tout ou partie des décisions de la majorité de l'article 24, pour deux ans au plus (articles 21-1 à 21-3).

Le rôle du conseil syndical en détail

L'assemblée générale vote

Le syndic réunit l'assemblée générale au moins une fois par an (article 7 du décret). La convocation, qui porte l'ordre du jour et les documents utiles au vote, est notifiée au moins 21 jours avant la réunion (article 9), sauf urgence. Tout copropriétaire peut demander qu'une question y soit inscrite.

Chaque copropriétaire dispose d'autant de voix que de tantièmes de parties communes (article 22). Il vote en personne, par visioconférence quand l'assemblée l'a prévu, par correspondance avec le formulaire réglementaire, ou par un mandataire — qui ne peut recevoir plus de trois délégations, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % des voix du syndicat.

L'assemblée générale en détail
Les majorités de la loi du 10 juillet 1965
Majorité Comment elle se calcule Exemples de décisions
Article 24 Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance Approbation des comptes, vote du budget, travaux d'entretien
Article 25 Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non Désignation ou révocation du syndic, élection du conseil syndical, travaux d'un copropriétaire sur les parties communes
Article 25-1 Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, second vote immédiat à la majorité de l'article 24 Les décisions de l'article 25 qui ont échoué de peu
Article 26 Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix Modification du règlement pour la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes
Unanimité Tous les copropriétaires Changement de la destination de l'immeuble, ou de la répartition des charges hors des cas prévus par la loi

Un copropriétaire opposant ou absent peut contester une décision devant le tribunal dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal (article 42).

Tantièmes, charges et budget

Les tantièmes mesurent la part de chaque lot dans les parties communes. Ils sont proportionnels à la valeur relative de chaque partie privative, telle qu'elle résulte de sa consistance, de sa superficie et de sa situation lors de la création de la copropriété, sans égard à son utilisation (article 5).

La loi distingue deux sortes de charges (article 10) :

  • les charges générales — conservation, entretien et administration des parties communes —, que chacun paie selon ses tantièmes ;
  • les charges spéciales, celles des services collectifs et des équipements communs comme l'ascenseur ou le chauffage collectif, réparties selon l'utilité objective qu'ils ont pour chaque lot.

Chaque année, l'assemblée vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes (article 14-1). Chaque copropriétaire verse des provisions égales au quart de sa part, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée en décide autrement. Les gros travaux sont votés et appelés à part.

Tantièmes et charges en détail

Calculer ma part

Ma part du budget, par an
480 €
Chaque provision trimestrielle
120 €
Fonds de travaux, au moins par an
24 €

Pour les charges générales, réparties selon les tantièmes : les charges spéciales suivent leur propre grille, fixée par le règlement.

Préparer les travaux

Le fonds de travaux et le plan pluriannuel, en quatre chiffres.

  • 10 ansaprès la réception de l'immeuble, le syndicat constitue un fonds de travaux (article 14-2-1).
  • 5 %du budget prévisionnel : la cotisation annuelle minimale au fonds de travaux.
  • 2,5 %du montant des travaux du plan pluriannuel, au moins, une fois ce plan adopté.
  • 15 ansaprès la réception, un projet de plan pluriannuel de travaux sur dix ans (article 14-2).

Le fonds de travaux est constitué dans tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation. Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur d'un lot.

Le projet de plan pluriannuel recense les travaux nécessaires sur dix ans, les estime et les hiérarchise. Il n'est pas obligatoire si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur cette période.

Le registre national des copropriétés

Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriété à usage d'habitation est immatriculée au registre national des copropriétés, tenu par l'Anah (articles L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Le syndic l'immatricule puis met ses données à jour chaque année : nombre de lots, budget, impayés, procédures en cours. Un annuaire public, sur registre-coproprietes.gouv.fr, permet de retrouver une copropriété et son numéro d'immatriculation.

Le quotidien n'attend pas l'assemblée

La loi organise les décisions, pas les échanges du quotidien. Convocations et procès-verbaux restent les seuls actes qui font foi ; mais une fuite à signaler, l'avancement d'un chantier ou le suivi d'une demande au syndic passent souvent par des emails éparpillés. Les locataires, qui ne votent pas, vivent pourtant dans l'immeuble.

C'est ce que réunit co-propriete.fr : les habitants signalent, le conseil syndical et le syndic suivent chaque sujet jusqu'à sa fin, et chacun lit les actualités et les documents de sa résidence. L'espace complète l'extranet légal du syndic, sans le remplacer.

Découvrir l'espace en ligne
La page « Sujets en cours » d'une résidence : chaque sujet avec sa prochaine action
Ce que prévoit la loi, et ce que l'espace en fait
Ce que prévoit la loi Dans co-propriete.fr
L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an (article 7 du décret) Sa date au calendrier de la résidence, un rappel la veille si l'on veut, puis le procès-verbal dans les documents utiles
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21) Un fil par sujet, partagé avec le syndic, avec sa prochaine action et son échéance ; les documents de gestion en commun
L'assemblée peut déléguer des décisions au conseil syndical (article 21-1) Les votes du conseil syndical, nominatifs, aux réponses cachées jusqu'à la clôture
Le syndic administre, conserve et entretient l'immeuble (article 18) Les signalements des habitants, photo comprise, repris en sujets ; les contrats des prestataires et l'alerte avant leur préavis
Le syndic informe les occupants des décisions de l'assemblée (article 18) Une actualité pour tous les habitants, locataires compris, et le calendrier de la résidence

Questions fréquentes

Les questions qu'on se pose le plus souvent sur la copropriété, avec leur réponse et l'article qui la fonde.

Quelle différence entre copropriété et indivision ?

En indivision, plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans le diviser : des héritiers qui reçoivent une maison, par exemple. En copropriété, chacun possède en propre son lot, avec une quote-part des parties communes, et peut le vendre sans l'accord des autres.

Peut-on se passer de syndic en copropriété ?

Non : toute copropriété doit avoir un syndic (article 17). Il n'est pas forcément professionnel : un copropriétaire bénévole peut l'être, et la copropriété peut aussi adopter la forme coopérative.

Un copropriétaire peut-il refuser de payer ses charges ?

Non. Le paiement des charges est une obligation (article 10). Si une provision n'est pas payée à sa date et qu'une mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, les provisions suivantes de l'année deviennent immédiatement exigibles (article 19-2), et le syndic peut en poursuivre le recouvrement.

Qui paie les travaux dans une copropriété ?

Les travaux d'une partie privative sont à la charge de son propriétaire ; ceux des parties communes, à la charge du syndicat, donc de tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, après un vote de l'assemblée générale. Un copropriétaire qui touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble doit d'abord obtenir l'autorisation de l'assemblée (article 25).

Combien de temps pour contester une décision d'assemblée générale ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42). Passé ce délai, la décision s'impose à tous.

Comment écrit-on copropriété ?

En un seul mot, sans trait d'union : copropriété, et copropriétaire. La graphie « co-propriété » se rencontre encore, mais les dictionnaires et les textes de loi écrivent le mot attaché.

Aller plus loin

Une page par acteur et par règle, avec les articles qui les fondent.

Sources

Ce guide informe sur les règles générales ; il ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit pour une situation particulière, ni la lecture du règlement de votre copropriété.

Votre copropriété, en ligne

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