Le syndic de copropriété

Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?

Le syndic est l'organe qui exécute les décisions du syndicat des copropriétaires et administre l'immeuble au quotidien. La loi du 10 juillet 1965 sépare les rôles : les décisions sont prises en assemblée générale, et leur exécution est confiée à un syndic, placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical (article 17).

Aucune copropriété ne peut s'en passer : à défaut de nomination par l'assemblée, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic (article 17). Celui-ci est seul responsable de sa gestion et ne peut pas se faire remplacer, sauf délégation à une fin précise votée par l'assemblée (article 18, IV). Pour le situer parmi les autres acteurs, voir la copropriété : définition et fonctionnement.

Syndic professionnel, bénévole ou coopératif

Une copropriété peut confier la fonction de syndic à un professionnel, à l'un de ses copropriétaires à titre non professionnel, ou s'organiser en syndicat coopératif. Les missions restent, pour l'essentiel, les mêmes.

Le syndic bénévole qui cesse d'être copropriétaire voit son mandat devenir caduc trois mois après (article 17-2). Le passage à la forme coopérative, ou son abandon, se vote à la majorité de l'article 25 (article 17-1).

Comment le syndic est désigné

Le syndic est désigné par l'assemblée générale, qui approuve en même temps son contrat, à la majorité de l'article 25 : celle des voix de tous les copropriétaires, présents ou non (article 29 du décret du 17 mars 1967). Si le projet n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut voter aussitôt une seconde fois, à la majorité de l'article 24 (article 25-1).

Le mandat ne peut excéder trois ans (article 28 du décret). Il est limité à un an si le syndic ou ses proches ont participé à la construction de l'immeuble, pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux. Le même syndic peut être redésigné, dans les mêmes limites.

La mise en concurrence des contrats

Avant l'assemblée qui désigne le syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats, établis selon le contrat type et accompagnés de leur fiche d'information sur le prix et les prestations (article 21). L'assemblée générale peut l'en dispenser, à la majorité de l'article 25 ; sans conseil syndical, elle n'est pas obligatoire. L'assemblée générale et ses majorités en détail.

Le contrat de syndic

Le contrat de syndic suit obligatoirement un contrat type, qui sépare la gestion courante, payée au forfait, des prestations particulières, payées en plus (article 18-1 A). Le contrat type et la liste limitative de ces prestations sont annexés au décret de 1967 (article 29 du décret). Ce que le syndic peut facturer :

• la gestion courante est payée par une rémunération forfaitaire ;
• seules les prestations particulières de la liste du décret peuvent s'y ajouter ;
• des honoraires sur travaux, en pourcentage dégressif de leur montant hors taxes, se votent en même temps que ces travaux ;
• une prestation étrangère à la mission de syndic exige une convention distincte, autorisée au préalable par l'assemblée.

Les missions du syndic

Les missions du syndic, fixées par l'article 18 de la loi, sont d'exécuter le règlement et les décisions de l'assemblée, de conserver l'immeuble, de tenir les comptes et de représenter le syndicat.

Administrer et entretenir l'immeuble

• assurer l'exécution du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale ;
• administrer l'immeuble, le conserver, le garder et l'entretenir ; en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde ;
• tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble et le mettre à la disposition des copropriétaires ;
• assurer la conservation des archives du syndicat ;
• immatriculer le syndicat au registre national des copropriétés et en tenir les données à jour, sous peine d'astreinte.

Tenir le budget et les comptes

Le syndic établit le budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical, et les comptes, qu'il soumet au vote de l'assemblée. Les fonds sont déposés sur un compte bancaire séparé, au nom du syndicat, dont les intérêts reviennent au syndicat et dont le conseil syndical reçoit copie des relevés ; sans ce compte, le mandat du syndic est nul de plein droit au bout de trois mois (article 18, II). Avant l'assemblée qui examine les comptes, il tient les pièces justificatives des charges à la disposition des copropriétaires (article 18-1). Comment les charges se répartissent.

Représenter le syndicat et informer

Le syndic représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Il informe les occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale. Un syndic professionnel doit en outre proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés de la copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée à la majorité de l'article 25 (article 18) ; ces documents sont actualisés au moins une fois par an (article 33-1-1 du décret).

Le contrôle par le conseil syndical

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21). Il peut, à sa demande et après en avoir avisé le syndic, prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents ; si le syndic ne les lui remet pas dans un délai d'un mois, des pénalités par jour de retard sont déduites de sa rémunération forfaitaire. C'est aussi lui qui met en concurrence les contrats avant la désignation du syndic. Le rôle du conseil syndical en détail.

Sur co-propriete.fr, les habitants signalent, et le conseil syndical et le syndic suivent chaque sujet jusqu'à sa fin. L'espace complète l'extranet légal du syndic, sans le remplacer.

Changer de syndic

On change de syndic en désignant un nouveau syndic en assemblée générale, soit au terme du contrat, soit en cours de mandat. Dans les deux cas, l'ancien syndic doit ensuite transmettre fonds, comptes et archives.

À la fin du contrat

Quand le syndicat ou le syndic ne souhaite pas poursuivre, il peut être mis fin au contrat sans indemnité : la désignation d'un nouveau syndic est inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée tenue dans les trois mois qui précèdent le terme. Cette assemblée fixe la date de fin du contrat en cours et celle de prise d'effet du nouveau, au plus tôt un jour franc après la réunion (article 18, VII).

En cours de mandat

L'assemblée générale peut révoquer le syndic, à la majorité de l'article 25 (article 25, c). Le contrat peut aussi être résilié en cas d'inexécution suffisamment grave (article 18, VIII) : le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la question à l'ordre du jour, en précisant les manquements reprochés. L'assemblée fixe la date de la résiliation, au plus tôt un jour franc après la réunion, et peut désigner le nouveau syndic à la même séance.

La transmission au nouveau syndic

L'ancien syndic remet au nouveau (article 18-2) :

• dans les quinze jours, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires ;
• dans le mois, les documents et archives du syndicat, y compris dématérialisés ;
• dans les deux mois suivant ce délai, l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

À défaut, après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge des référés.